10년전 망원동 토지는 2025년기준 얼마나 올랐을까

안녕하세요 모멘트입니다.

신물을 보다가 아래와 같은 기사를 보게 되었습니다.

육중완, 8억5000만원에 살 뻔한 건물 "이젠 40억" | 스포츠조선

AI를 배웠으니 AI를 활용해 봐야겠죠?

위와 같은 질문을 주니 비교를 해주는군요

그래서 통계를 내달라고 합니다.

10억 정도가 40억이 된게 맞네요

관련하여 글한편 써보라고 얘기했습니다.

망원동 건물 경매 사례로 살펴본 10년간의 가격 변화

서울 마포구 망원동의 건물 가격은 10년 사이 얼마나 달라졌을까. 토지 약 60평 규모의 건물을 기준으로 과거와 최근 경매 사례를 살펴보면, 낙찰금액뿐 아니라 감정가에서도 상당한 차이가 나타난다. 다만 같은 건물을 추적한 비교가 아니므로, 개별 사례의 면적과 용도를 함께 살펴볼 필요가 있다.

두인경매에서 확인한 10년 전 사례는 망원동 458-32와 458-44다. 망원동 458-32는 토지 36.21평, 건물 72.07평의 다가구주택으로, 감정가 약 5억 8,654만원에 경매에 나와 2015년 6월 2일 5억 500만원에 낙찰됐다. 망원동 458-44는 토지 37.21평, 건물 69.47평의 단독주택으로, 감정가 약 7억 90만원에 평가돼 2016년 1월 26일 7억 1,389만원에 낙찰됐다.

두 사례의 평균 감정가는 약 6.44억원이다. 최근 사례 중 토지 60평 기준에 가장 가까운 물건은 망원동 470-30, 방울내로7길 26의 상가주택이다. 토지는 61.59평, 건물은 125.19평이며, 감정가 약 43.13억원에서 두 차례 유찰된 뒤 2025년 7월 1일 약 33.8억원에 낙찰됐다. 감정가 대비 낙찰가율은 약 78.4%다. 망원초등학교 북동측 인근에 위치하고 두 방향의 도로에 접하며, 지상 4층의 상가와 주택으로 구성돼 있다.

또 다른 최근 사례는 망원동 422-35, 망원로 59의 상가주택이다. 토지 49.61평, 건물 117.49평 규모로, 감정가는 약 28.27억원이었다. 2024년 12월 3일 약 22.82억원에 낙찰돼 감정가 대비 약 80.7%를 기록했다. 망원역 서측 인근에 있는 지하 1층·지상 4층 건물이다.

과거와 최근 사례의 토지 면적이 다르다는 점을 고려해, 각각의 토지·건물 전체 감정가를 토지 평수로 나누고 60평으로 단순 환산해 보았다. 그 결과 과거 두 사례의 평균은 약 10.51억원, 최근 두 사례의 평균은 약 38.10억원으로 계산됐다. 금액 차이는 약 27.59억원이며, 최근 표본이 과거 표본의 약 3.63배, 상승률로는 약 262.5%에 해당한다. 이 수치를 망원동 전체 건물 가격의 상승률로 받아들이기는 어렵다. 과거 사례는 토지 36~37평의 주택이고, 최근 사례는 토지 49~62평의 상가주택이다. 최근 건물의 연면적도 더 크다. 60평 환산값에는 건물 가치가 포함돼 있으며, 도로 접근성·건물 상태·임대수익·권리관계의 차이까지 조정한 것은 아니다. 또한 최근 감정가는 2024~2025년 낙찰 사례에 사용된 평가액으로, 2026년 현재의 재평가액은 아니다.

이번 사례에서 확인할 수 있는 것은 과거 주택 사례와 최근 상가주택 사례 사이에 감정가 수준의 큰 차이가 있다는 점이다. 토지 60평에 가장 가까운 최근 사례는 감정가 약 43.13억원, 실제 낙찰가 약 33.8억원이었다. 특정 망원동 건물의 현재 가치를 판단하려면 이 사례를 출발점으로 삼되, 해당 건물과 위치·도로 조건·용도·규모가 가까운 물건을 중심으로 비교해야 한다.

사실 저는 이런식으로 글을 쓰지는 않지만 보고서 쓰기는 참으로 좋아진거 같습니다.