과연 스터디 추천 물건은 저렴한건가?

모스터디에 올라오는 추천 물건들 과연 저렴한건가요? 한번 비교해보겠습니다.

화성시 장지동에 상가주택을 건축해보겠습니다.

1.토지매입 먼저 토지를 매입하겠습니다. 68평 토지 평당 1000만원 입니다. 조금 많이 깍아달라고 해보죠 평당 800만원에 토지를 매입했습니다. 투입비용 = 5.4억 + 취득세 2500만원 = 5.75억

2.지반조사,측량조사,토목공사 건축을 하기 전에 토지 상태 어떤지 정확히 파악하는것이 중요합니다. 표준관입시험방식으로 밀도와 강도를 파악하고. 지반에 따라 공사비가 증가할수 있습니다. 측량도 측정하고 , 토목도 해줍시다. 1000만원 정도 잡아 보겠습니다.

3.건축설계비 토지를 마무리 했으면 건축을 하기 전 어떤 방식으로 설계할지 건축사무실에 문의합니다. 2026년 기준 (철근콘크리트구조) 100평 기준 설계비 2200만원 , 감리비 550만원 입니다. = 2750만원

4.건축 100평 건물을 건축한다고 가정하에 보수적으로 잡겠습니다.

철근콘크리트 800만원 = 8억 철골구조 700만원 = 7억 조적구조 600만원 = 6억

*다만 평당 공사비는 지역,마감재,시공사에 따라 달라질 수 있습니다.*

보통 상가주택은 철근콘크리트로 건축을 하니 8억으로 하겠습니다. 이제 저희는 철근콘크리트가 제일 비싸고 튼튼한 자재인걸 알았으니 경매로 낙찰 받으실 다가구 , 상가주택 건축물 대장을 확인하시고 주구조에 철근콘크리트가 적혀있으면 낙찰을 받아야지 생각하시면 될거 같습니다

숨어 있는 부대비용

5.가구비용 붙박이장 , 싱크대 , 욕실 , 시스템에어컨 등등 내가 원하는 가구품질에 따라 가격이 달라집니다.

6.인입비용 전기 , 가스 , 수도 , 통신비용

7.기타비용 엘리베이터 TK,오티스,현대 6인승 기준 5천만원 이상 CCTV도 설치 해줘야하고 보존등기 , 예비비도 필요합니다.

토지 매입(68평 × 800만 원) = 5억 7,500만 원 지반조사·측량·토목 = 1,000만 원 설계·감리 = 2,750만 원 RC 건축공사(100평 × 800만 원) = 8억 원 엘리베이터 = 5,000만 원 가구비용 = 2000만원 전기·수도·가스·통신 인입 = 1,000만 원 CCTV·외부공사·기타 = 1,000만 원

이렇게 계산 해보면 토지 70평 100평 건물을 건축 했을떄 노말하게 15억이라는 비용이 들어갑니다.

자 이제 경매 물건을 봐보죠!

작년 추천물건이고 저는 당연하게 패찰했습니다. 낙찰 금액을 봐보면 2회차 감정금액을 넘겼습니다. 2위 금액도 2회차 감정가격이랑 비슷하죠? 보수적으로 건축비용 100평 15억을 잡았을떄 150평 건물을 13억에 가져오신겁니다. 잘받으셨죠

감정시점을 봐보면 2024년 입니다.

다음으로 올해 모스터디 추천 물건을 봐보겠습니다.

올해 경매 물건은 120평 입니다. 작년 경매 물건은 150평 (30평은 다락이지만) 감정가격시점은 2025년이고 30평 평수가 차이 나는데 1년만에 감정가격이 올랐습니다. 올해 경매 물건이 만약 150평 이였다면 감정가격은 20억이 넘겠죠

모쌤 , 나코쌤에게 여쭤본적이 있습니다. 나 : 건축비가 계속 오르는데 건축을 하는게 맞아요? 쌤 : 생각해봐라 나 : 모르겠는데..? 그러면 내가 쌤하죠 ㅋ 쌤 : 월세가 오르면 건축을 하게된다. 그동안은 월세가 멈춰있던 시장이 월세가 폭등하면서 건축을 해도 이윤이 남는 구조로 가는중 나 : 건물이 노후화 되면은요..? 세입자 안들어오면.. 쌤 : 극한까지 생각해봐 나 : 철거해야죠 쌤 : 철거하고 근생으로 바꿔도되고 , 땅으로 팔아도되고 하지만 단독은 2010년도 이후 건축한 건물은 철거 안해도되

스터디 물건, 과연 저렴한가요?

네, 저렴합니다.

최근에는 감정가와 낙찰가가 꾸준히 상승하고 있습니다. 김포, 양주, 고덕 등 한때 경매가 많이 나왔던 지역들도 이제는 서서히 닫히고 있습니다.

건축비를 계산해 보는 이유는 직접 건물을 짓기 위해서가 아니라 낙찰받는 물건의 가치를 판단하기 위해서입니다.

건물을 새로 짓는다면 이 정도의 비용이 들어간다는 것을 알고 있으면, 현재 경매 물건이 얼마나 저렴한지 객관적으로 비교할 수 있습니다.

이처럼 시세보다 저렴하게 물건을 낙찰받는다면, 시간이 지날수록 그 물건은 단순한 부동산이 아니라 큰 자산으로 성장할 가능성이 높습니다.

결국 경매의 핵심은 좋은 자산을 합리적인 가격에 확보하는 것이라고 생각합니다.

매일 낙찰 가격과 , 수많은 경매 물건을 처리하시는 모쌤 , 테쌤 , 나코쌤이 얼마나 대단한지....