[장생칼럼] 법정지상권 알아보기

안녕하세요 장생입니다.

이번에는 등기부등본에 없는 주의점들 중에서 법정 지상권에 대해서 알아보겠습니다.

등기부등본에 없는 주의점들은 링크를 참고해 주세요

https://cafe.naver.com/bsinveststory/37319

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경매물건을 검색하다보면 땅과 건물을 같이 매각하는게 아니라 "토지만 매각" "건물만 매각" 처럼 각각 따로 경매에 나오는 경우가 있습니다. 토지만 나온 경우에는 낙찰 받으면 건물을 쓸 수 있는건가? 궁금하고, 건물만 나온 경우에는 건물만 사도 되는건가? 궁금해 집니다.

각 케이스에 대해서 자세히 알아보기 전에, 먼저 지상권/법정 지상권의 개념부터 알아보겠습니다.

지상권 이란 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 보통은 토지 소유자와 건물 소유자가 계약을 맺어서 지상권을 설정합니다. 토지와 건물의 주인이 다를때 서로 계약을 맺어서 땅을 쓸 수 있게 해주는거죠. 그런데 법정지상권은 계약없이도 법이 자동으로 만들어주는 지상권입니다.

왜 이런 권리가 생겼을까요? 바로 건물을 보호하기 위해서입니다. 우리나라에서는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급합니다. 토지만 따로 팔 수도 있고 건물만 따로 팔 수도 있습니다. 그런데 토지를 경매/매매 등으로 새로운 주인이 취득했을때 건물 주인에게 나가라고 하거나 건물을 철거한다고 하면, 건물 주인 입장에서는 날벼락이겠죠? 이런 상황이 발생하지 않도록 하기 위해 만들어진것이 법정지상권입니다.

법정 지상권의 성립 요건은 단 하나입니다. 토지와 건물의 소유자가 같은 사람이였어야 합니다.

예를 들어, 소유자 A가 건물과 토지를 같이 소유하고 있다가 대출을 갚지 못해서 토지가 경매에 넘어갔고, 낙찰자 B가 이를 취득했다고 가정해봅시다. 이때 비록 토지는 새로운 소유자가 취득했지만 건물은 법정지상권이 성립하여 계속 사용 할 수 있습니다.

그럼 법정지상권이 성립하는지는 어떻게 확인 할 수 있을까요?

정답은 등기부등본에 있습니다. 등기부등본에 근저당이나 가압류처럼 "법정지상권" 이라고 명시적으로 나와있지는 않지만, 법정 지상권이 성립하는지 여부는 확인 할 수 있습니다. 만약 토지나 건물이 별도로 경매에 나왔다면 토지/건물의 각각의 등기부등본을 교차확인 해야합니다.

특정 시점(근저당 설정 이전)에 토지와 건물의 소유주가 같았다가 소유주가 분리되는지 확인하시면 됩니다.

그럼 토지만 낙찰 받을 때와 건물만 낙찰 받을 때 법정지상권이 어떻게 되는지 살펴볼까요?

조금 복잡하죠? 이제 실무적으로 좀 살펴보시죠.

초보자 입장에서는 법정지상권이 성립하는 토지만 나온 경매사건이나 법정지상권이 미성립하는 건물만 나온 경매사건은 패스하시는게 정신건강에 이롭습니다. 다만,

* 토지만 나온 경우

- 법정 지상권이 성립하면 건물 철거를 요청하거나 건물을 내가 사용하겠다고 주장 할 수 없습니다. 토지 위에 건축을 하려고 계획했었다면 차질이 생기겠죠. 다만, 법정지상권이 성립하더라도 정당하게 지료를 청구 할 수 있습니다.

그럼 여기서! 법정 지상권이 성립하는 토지면 특수물건으로 사람들이 낙찰받기 꺼려합니다. 그럼 유찰이 많이 되겠죠. 그런데 땅이 비싼 땅이라면????? 지료를 많이 청구 할 수 있을것 같다면??? 그럼 이야기가 달라집니다. 많은 지료를 청구 할 수 있고, 지료가 2년이상 미지급된다면 건물주를 상대로 지료청구 소송을 통해서 건물을 경매에 넘기거나, 철거할 수 있습니다. 그럼 내가 무지 싸게 낙찰받거나 매수해 올 수 있겠죠. 좋은 위치에 좋은 땅이라면 빅 픽쳐를 그리고 전부 먹기 시나리오가 가능합니다. 전부 먹기가 안된다면? 건물주가 지료를 꾸준히 낸다는것이니 지료가 비싸다면 그것도 땡큐죠 (참고: 지료는 공시지가의 6~8% 또는 토지 감정가의 3~5% 정도 수준에서 결정되는게 보통입니다.)

* 건물만 나온 경우

- 법정 지상권이 성립 - 건물의 가치가 있다면 지료만 지불하고 수익사용하는것도 좋습니다. 예를 들어 지료와 이자가 한달에 100만원인대 임대수익이 100만원이다 -> 할 이유가 없죠. 근데 임대수익이 200/300/400만원 이라면?? 그러면 투입되는 자금 대비 할만 하다고 생각하면 취득하는것도 나쁜 선택은 아닙니다.

- 법정 지상권 미성립 - 기본적으로 취득하면 안됩니다. 언제든 철거당할 수 있기 때문이죠.

이렇게 법정 지상권이 미성립 하는 건물만 나온 사건이면 경매는 당연히 많이 유찰됩니다. 철거당할 수 있으니까요.

그런데!!!!! 만약 10억짜리 건물이 유찰되서 1억 까지 떨어졌다면????? 철거소송 진행 예정 기간이 약 2년 될 것 같고, 그 사이 예상 수익-비용의 합계가 3억이라면??? 그럼 단순 계산으로는 2년뒤에 철거당한다고 하더라도 2억을 벌 수 있다는 이야기입니다. 이런 상황에서는 법정 지상권이 성립하지 않더라도 건물을 취득하는 선택을 할 수 도 있겠죠. (물론 리스크는 있습니다.)

모쌤이 가르쳐주신 고오급 스킬(?) 로는 철거소송이 진행되는 중간에 건물을 다른 사람에게 매매한다면.... 그럼 건물 철거 소송은 처음부터 다시 리셋. 새 주인에게 해야합니다. 그 다른사람은 사실 내 친구명의를 쓴 나이고..이러면 그 기간 동안 수익은 계속 얻고..소송 걸면 다시 명의변경. 무한반복...토지주 입장에서는 미치고 팔짝 뛸 노릇이죠.

아무튼, 이런 세상도 있다고 합니다. (저도 해본적은 없음)

오늘은 법정 지상권에 대해서 알아봤습니다. 고수 분들은 고급 스킬은 알아서 잘 구사하실테고, 초보자 분들은 이렇게 법정지상권의 위험이 있는지 파악하는 방법을 잘 숙지하시면 좋겠습니다.

감사합니다.