사면 망하는 상가? 무인 아이스크림 상가는 어떨까? (송도 상가 경매)

안녕하세요. 테라스입니다.

상가라고 하면 일단 걱정부터 하고 보는 분들 많죠. 실제 스터디에서도 다 오피스텔, 다가구만 몰리고, 상가 문의는 확연히 적습니다.

그런데 이번 송도 물건은 얘기가 좀 다릅니다.

일단 물건 부터 보시죠.

투자자에게 공실 걱정이 당연스런 것이고, 특히 소액 투자자에게 공실은 지옥과도 같을수 있습니다. 가뜩이나 적은 돈 하루하루 이자만 내다보면 돈도 마르고 피도 마르는 경험을 할수있죠.

하지만, 은퇴를 앞두고 수익형을 찾으시는 분들께는 조금 다르게 다가 올수도 있습니다. 월세가 너무나도 필요하고, 상가의 경우는 대체로 노후도 걱정없이 가치가 유지되기 때문에 투자로서 좋은 선택이 될수도 있어요.

다만, 분양팀에 속아서 월세가 150만원인데, 월4~5백 나온다고 속아서 한칸 상가를 10억 20억에 사는 경우는 무조건 피해야하죠.

수백건, 수천건의 상가중에 양질의 상가를 골라 "아주 싸게" 먹기만 한다면, 그 상가경매의 결과는 어지간한 오피스텔, 다가구 보다 좋은 선택이 될수도 있습니다.

상가 경매에 있어서 늘 조심해야할것은, 감정가를 실제 가치보다 높게 잡아놓고 시작하는 경우입니다. 신기하게도 대다수의 상가 경매 감정가는 극도로 높은 것이 사실입니다. 하지만 경매에서 중요한것은 절대 감정가가 아니기 때문에, 최종적으로 매입할 가격이 (최저가+다소의 금액 = 입찰가) 합당한지를 따져야합니다.

지금 최저가는 3억 2,400만원 정도. 즉, 3억초중반에 입찰해서 먹을게 있는지, 안정적으로 운영이 가능한지를 따져야 한다는 소리예요~

물론 그냥 상가 공실만 놓고 보면 겁부터 나실 수 있는데, 상가의 본연의 가치와 지역적인 부분까지 잘 보시면 충분히 합리적으로 투자를 결정하실수 있습니다.

[ 매각 물건 현황 ]

물건을 보시면, 2023년 11월 준공, 그러니까 신축이에요. 1층 상가고, 북측·서측·남측 세 방향 모두 공도와 접한 코너 자리입니다. 주변은 대단지 아파트와 업무시설, 공원까지 낀 배후 수요가 확실한 동네고요. 전용 14평대, 1층, 코너. 이 조건이면 일단 기본은 하는거구요.

바로 옆이 인천신정초등학교라, 등하원 동선을 잡는 업종이 유리한 자리예요. 무인아이스크림 할인점 같은 소자본 무인매장도 이 평수, 이 목이면 충분히 그림이 나오고요. 학교 앞이라는 특성상 문구·분식류, 아이들 데리러 오는 학부모 대상 소소한 업종도 붙을 만한 자리입니다. 공실이 나더라도 받아줄 업종의 폭 자체가 넓다는 뜻입니다.

현재 입지에 대해서는 잘 고려해야할 포인트가 있습니다. 아직 상권이 완전히 자리 잡았다고 하긴 어렵고, 신도시 특유의 공실 리스크도 있는 지역입니다.

다만 지방 소도시를 사는 것과는 완전히 다른 얘기입니다. 수도권이고, 계속 인구가 유지/유입/회전되는 신도시고, 시간이 갈수록 상권이 두꺼워질 일만 남은 지역이라고 봐도 무방하죠 (대단히 커지진 않더라도)

지금 당장의 주변 공실만 보고 판단할 자리가 아니라는 겁니다.

가격으로 다시 돌아와보면, 이 정도 가격에 1층 노출 등 종합적으로 상가가치를 고려한다면, 보수적으로 잡아도 수익률 방어가 되고 가치 투자가 가능한 자리입니다. 어디 구도심 애매한 자리 사는것보다 나을수 있어요.

낙찰 후 그대로 들고 가도 월세는 월세대로, 시간이 지나 상권이 붙으면 차익은 차익대로 기대할 수 있는 구조예요. 단기 매매차익 노리고 들어가는 물건은 아닙니다. 길게 보고 들어갈 수 있는 분한테 맞는 물건입니다. 이런 물건 찾으셨던 스터디원분들은 한번 조사해 보시고 톡 주시기 바랍니다.

즐추~

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