재개발 재건축 투자 마지막편: 정말 무서운 이유

* 위 사진과 아래 사진은 다른 건물이 아니다. 같은 건물에 다른 옷을 입힌 것이다.

오래된 아파트나 연립주택을 보면 우리는 너무 쉽게 ‘재건축’부터 떠올린다. 외벽은 빛바래고 창호와 난간은 촌스러우며 지붕 디자인도 과거에 머물러 있기 때문이다.

그러나 외벽 마감재를 바꾸고 창호와 난간 디자인을 손보는 것만으로도 건물의 인상은 완전히 달라진다. 사실 우리가 건물의 나이를 판단할 때 가장 먼저 인식하는 것은 내부 구조체가 아니라 외벽, 창호, 난간, 조명, 조경 등 눈에 보이는 외부 모습이다.

유럽의 오래된 주택들이 수백 년의 세월을 견디며 정취를 유지하는 이유도 마찬가지다. 100년이 지난 건물이라도 벽돌, 석재, 미장 등 외장재를 다듬고 창호와 몰딩 같은 디테일을 지속적으로 관리하기에 건축물 특유의 정체성을 유지한다. 즉, 건축물의 ‘구조적 수명’과 사람이 체감하는 ‘외모의 수명’은 엄연히 다를 수 있다.

그렇다고 오래된 공동주택의 한계가 외관 하나뿐이라는 뜻은 아니다. 국내 오래된 아파트에서 재건축 논의를 가장 크게 자극하는 실질적인 원인은 바로 ‘주차난’이다. 과거 규격에 맞춰 조성된 단지들은 현재 가구당 1~2대 이상 보유하는 폭발적인 차량 보유 비율을 감당하지 못한다. 외벽을 바꾸고 설비를 개보수하더라도 밤마다 주차 전쟁을 치러야 한다면 거주 만족도는 떨어질 수밖에 없다. 건물 자체의 노후화보다 생활 양식과 자동차 보유 방식의 변화를 담아내지 못해 재건축을 선택하는 셈이다.

하지만 자율주행 기술의 고도화와 로보택시(사이버캡 등)의 보급은 이러한 주차 패러다임을 근본적으로 바꿀 수 있다. 개인 소유 중심에서 필요시 호출하는 ‘이동 서비스(MaaS)’로 거주자의 차량 이용 방식이 전환되면, 가구당 수시 정차 및 보유해야 하는 주차 공간 수요는 지금과 크게 달라진다.

이처럼 주차난이라는 근본적인 난제가 해결되면 굳이 위험과 비용을 무릅쓰고 전면 철거 방식의 재건축을 추진할 필요가 없는 단지들이 대거 등장하게 된다. 자연스럽게 정부와 지자체 역시 "30년이 지났으니 무조건 헐고 새로 짓자"는 기존의 정비 기준을 유지할 수 없게 되며, 재건축 및 도시정비 관련 법안과 제도 자체를 대수선·리모델링 위주로 대대적으로 개정할 수밖에 없다.

물론 도로나 인프라 자체가 열악한 지역은 여전히 ‘재개발’ 방식의 정비가 필요하겠지만, 공사비 상승, 조합원 간 이해관계 대립, 금융 비용 부담 등을 고려하면 재건축이든 재개발이든 어느 것 하나 쉽지 않은 시대가 되고 있다.

여기에 더해 미래 도시정비가 맞닥뜨릴 가장 치명적인 문제는 ‘지역 간 자산 및 주거 환경의 극단적 양극화’다. 비싼 핵심지의 빌라나 아파트는 높은 자산 가치와 주민들의 분담 능력을 바탕으로 자체 자금을 입력해 리모델링과 대수선을 진행할 수 있다. 신축 못지않은 주거 환경으로 건물의 수명을 연장하며 가치를 유지해 나가는 것이다.

반면, 사업성이 나오지 않는 수도권 외곽이나 지방 대부분의 노후 주택들은 자체적인 리모델링이나 대수선 비용을 감당할 여력이 없다. 법이 바뀌고 주차 문제가 해결되더라도, 자금줄이 막힌 지역의 노후 건물들은 재개발·재건축도 못한 채 그저 낡고 슬럼화되어 가는 절망적인 상황에 방치될 가능성이 높다.