현 시점 오피스텔의 조건

테라스님이 낙찰받았어요에 먼저 올려주셨네요.

엊그제 오피스텔 2개를 받았습니다.

법원이 달라서 1개는 대리입찰을 썼고 1개는 제가 직접 갔습니다.

부동산이라는 것은 상대적으로 금액이 클 수록 좋아보이는 것이 사실이고 10억 20억 100억대의 물건들을 주로 언급하다보면 몇 천만원의 물건은 과소평가되기 십상입니다. 물론 작은 물건 여러개보단 큰 거 1개가 좋을 때도 많구요.

오프라인 이벤트 모임에 나가다보면 자금의 규모가 꽤 크신 분들도 계시지만 정말 작은 소액부터 시작하셔야 하는 분들도 많습니다.

자금이 많으셔도 작은 물건을 하고 싶어하시는 분들도 많죠.

오피스텔은 아파트에 비하면 기피처 입니다. 아직도 오피스텔은 대부분 전세가와 매매가가 큰 차이가 없을 거에요. 오피스텔이 아파트처럼 매매가와 전세가 60%이상 벌어질 일은 앞으로도 없을 겁니다.

철저히 수요에 의해서만 움직이는 시장이라서요.

자금이 500만원, 1천만원정도로 시작하셔야 되는 분들이 하실 수 있는 투자는 사실상 없습니다. 다만, 무슨 수를 써서라도 2천만원~3천만원만 만들면 할 수 있는 투자는 있습니다. 의지만 있다면 마이너스통장이든 주변에서든 어떻게해서든 한 사람이 2천만원은 빌려 올 수 있습니다.

현재 경매에서 오피스텔이 나오는 물건들 중에 몇 가지는 전세보증보험 한도 축소로 인해 다음 전세자를 구하지 못해 임차권등기로 경매에 나가는 경우가 많습니다. 다가구도 마찬가지구요.

대항력으로 인해 낙찰이 잘 되지 않아 보증금 회수가 원할하지 않자, 주x보증공사에서 전액 변제를 포기하는 물건들이 있습니다.

간단하게 설명드리자면

물건의 감정가는 2억(2024년도시점). 전세는 1억9천(2022년 높은 전세 시점) 현재시세는 1억8천 작은 오피스텔 이다보니 실거래가는 2.2억(21년도 높은 가격 시점) 현재 유찰된 금액 1억.(대항력 전세 변제 안되면 원래는 9천만원 인수 그러나 인수 포기) 인 형태의 물건이 현재 전세보증보험 축소로 인해 나오기 시작한지 1년정도 되어갑니다.

빌라의 대체제 같은 성격의 오피스텔이기 때문에 1. 관리가 안되있을 것 같은 불안함 ->비교적 10년이내 신축을 보면서 해소 2. 수리가 많이 필요할 것 같은 불안함 ->비교적 10년이내 신축을 보면서 해소 3. 기계식 주차 -> 거의 모든 오피스텔이 기계식이거나 자주식100%오피스텔은 단지 가격 형성이 잘되어있음 4. 현재 실거래가 알 수 없음 -> 공부 요소 5. 명도의 불안함 -> 돈 벌려면 해야지 별 수 있나요 6. 방갯수와 화장실의 갯수 -> 방3 화2 1순위(화장실의 넓이 중요,샤워불편유무), 방2 화1 vs 방3화1(동일평수 기준) 방2가 우세(보통 이런 경우는 주차도 편함) 정도만 고려하면 됩니다. 자주 보시다보면 외장재만 보아도 대충 어떻게 지었을 것 같다는 감이 오고 분리수거장도 보고 공용공간도 보고 동네 수준도 보고 하지만 그정도 까지 몰라도 투자하는데 지장 없습니다.

일반 매매와 달리 경매에서는 감정가대비,낙찰가대비 라는 인정비율이 존재하고 그로 인해 똑같은 2억짜리 오피스텔을 사도 대출 비율이 10~20%씩 달라져서 현매로 샀을 때 취득세까지 5천~6천이 필요한 것을 3~4천정도에 잔금을 낼 수 있습니다.

위의 예시의 물건을 1.3억에 낙찰 받으면 2천이면 잔금을 칠 수도 있다는 얘기죠. 방3개 화장실2개의 설비와 인테리어 값만 해도 상당히 비싸진 물가입니다.

아무리 못난 오피스텔이여도 전세가 이하의 공급은 있을 수 없습니다. ( 수도권 한정 ) 2천넣고 잔금치고 무피로 전세를 주든(무주택자 혹은 1주택자 매도의사 없으신 분, 2주택이슈) 월세를 주든 단타를 치든 2천만원만 버시면 됩니다. 2천만원 넣어놓고 8천벌길 원하시면 주식 하시면 됩니다.

다만 지금 이러한 형태의 물건이 나오는 건 향 후 1년정도가 한계지 않을까 싶습니다. 전세들이 빠르게 월세화 되어가고 있고 보증한도 축소로 인한 몇년 전의 사태는 이제 끝났기 때문에 평생 쏟아질 수는 없죠. 바꿔 얘기하면 누군가는 피눈물을 흘리고 있거나 우리가 낸 세금으로 저 손실금 들이 메꿔지고 있다는 뜻이기에 길어져서도 안됩니다.

패찰하는게 어렵다고 우스겟소리로 하긴 했습니다만 저라고 낙찰이 될 줄은 몰랐고 김칫국부터 마시는 스타일은 아니라 입찰하면서부터 원대한 계획을 세워놓지는 않았습니다. 월세주거나 매도하거나 전세주거나 셋 중 하나겠지요.

입찰을 간 가장 큰 이유는 1년에 최소 1개씩은 등기를 치자는 약속을 지키고자 함이고

아무것도 하지 않고 있지는 말고, 무엇이라도 하자는 것을 보여드리기 위함입니다.

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