경매 물건은 언제 시장에 쏟아질까 (feat. PF부실/금리)

경매 물건이 요즘 엄청 쏟아지고 있습니다.

그리고 저는 질문을 받습니다. 신입모임때도 그렇고, 주변에서도 그렇고, 스터디에서도 그렇고요. 뭐 늘상 받는 질문이긴한데, 기사에서 비롯된 질문입니다.

"지금 사도 되나요, 아니면 더 쏟아질 때까지 기다려야 하나요."

저는 이 질문 자체가 매우 잘못됐다고 봅니다.

투자의 게임이론은, 언제 더 쏟아질지 맞히는 게 중요한 게임이 아닙니다.

모두 계획을 합니다.

저도 게획을 하죠.

하지만 개별 투자에 있어서 이런 흐름을 보는 계획이 과연 좋은 계획인지 생각해 봐야 합니다.

먼저 숫자부터 보죠.

올해 1분기 법원 신규 경매 신청 건수가 3만541건입니다. 2013년 1분기(3만939건) 이후 13년 만에 최대치입니다. “더이상 못버티겠어요”…고금리·경기침체 ‘2중고’ 경매 신청 13년만 최다 - 매일경제

주거시설 경매 진행 건수는 2021년 4만8,280건이었는데, 지난해는 10만8,742건입니다. 2배가 넘게 늘었습니다. 매각가율도 2024년 하반기 72.3%에서 올해 5월 58.2%까지 떨어졌습니다.

여기서 짚어야 할 게 하나 있습니다.

이 숫자가 지금 늘어난 이유가, 지금 금리가 오르고 있어서가 아니라는 겁니다. 2021년 하반기부터 2022년까지 가팔랐던 금리 인상, 전세의 후폭풍 등 이 지금 나타나는 겁니다. 버티던 사람들이 그때 무너진 게 아니라, 몇 년 버티다가 지금 무너지는 거죠.

즉 신호는 이미 몇 년 전에 나왔고, 우리는 지금 그 결과를 보고 있는 것뿐입니다. 부동산 PF 부실 정리, 지역별 온도차…비수도권 리스크 '현재진행형' - 아주경제

그렇다면 "언제 더 쏟아질까"를 다시 예측하고 그걸 맞추고 하는게 무슨 의미가 있을까요? 그리고 그걸 맞춰 그때 움직이겠다는 계획은 과연 어떤 결과를 바라보는 걸까요?

이미 몇 년째 진행 중인 흐름 위에 서 있는 거고, 그 흐름이 언제 정점을 찍을지는 정확히 아는 것도 쉽진 않겠지만, 부동산 자체가 주식투자처럼 대세적 흐름을 타고 투자를 결정한다고 결과가 좋은것이 아니기 때문에, 흐름을 생각하는 것 자체가 의미가 있는지부터 생각을 해봐야한다는 겁니다.

전문가들도 "금리 인하 속도가 더딘 만큼 증가 추세가 당분간 이어질 것"이라고 할 뿐, 정점이 언제인지는 얘기하지 않습니다. 정점을 기다리다가 그 사이 지나가는 물건들은 누구 것도 아니게 됩니다. [줄어든 PF, 커진 부실] PF 4.5조 줄었는데 부실여신은 1.7조 증가 - 아주경제](https://www.ajunews.com/view/20260810140154180)

중요한 건, 저도 스터디원들도 그런걸 따지고 입찰을 하지 않습니다. 건물을 싸게 사는데 집중을 하는거지 시기를 따지고, 금리를 모니터링하고 그러지 않습니다. (그러고 계시면 말립니다. 그냥 당장 입찰하라 합니다.)

경매 물건이 쏟아진다는 뉴스를 볼 때마다, 저는 이걸 위기의 신호로 안 읽습니다.

금리가 오르고, 그 여파로 몇 년 뒤에 경매 물건이 쏟아지고, 매각가율이 떨어지고 뭐 이런것들이 과연 중요한가요? 그런다고 10억짜릴 3억에 사고, 20억짜리를 10억에 사는것이 아닙니다. 즉 시장의 흐름에 따라 투자한다고, 내 결과가 달라지는게 아닙니다.

금리를 이기고, 흐름을 이겨나가는 투자를 해야합니다.

투자자는 현저하게 싸게 사는 투자를 통해 자산을 명확히 증식 시키는걸 목표로 삼아야 합니다.

사례를 보면 더 명확합니다.

장생님이 얼마 전 낙찰받은 수원 상가, 감정가 3억1,700만원짜리를 1억2,010만원에 가져왔습니다. 감정가 대비 40%도 안 되는 가격이죠. 자두찡님은 김포 마산동 상가주택, 감정가 19억1,381만원짜리를 9억4,120만원(49.18%)에 낙찰받았습니다. 10억 차액입니다. 이 두 물건 다 최근 한두 달 사이에 나온 결과입니다.

경매물건이 쏟아지는 시장이라서 나온 결과가 아닙니다. 투놀은 10년전에도 그랬고, 5년전에도 그랬고, 2년전에도 그랬습니다.

물건 하나하나를 확인하고, 확신이 서면 들어갔기 때문에 나온 결과입니다.

시장 전체의 매각가율이 58%든 72%든, 그건 평균일 뿐입니다. 시장 전체에 경매물건이 많이 나오든, 적게 나오든 개인의 투자에서는 큰 차이가 없습니다.

내가 보는 그 물건 하나가 확신이 서는지 안 서는지는, 평균이 아니라 "그 물건 자체"를 봐야 압니다.

시장 전체가 휘청여도 독야청청 홀로 살아남는 투자를 추구해야합니다.

물건은 계속 나옵니다.

지금도 나오고 있습니다. 한해에 나오는 경매 물건이 십수만건입니다.

타이밍을 재는 대신, 나온 물건 하나하나를 계속 확인하는 게 맞습니다.

부동산 투자에서 돈을 버는것은,

물건을 보는 안목과, 미루지 않고 실행하는 것에 있음을,

기억하시기 바랍니다~

여러분의 투자를 위하여~~