경매 실무 핵심 지침서 ② 입찰 당일

1편 마지막에 질문을 하나 남겼죠.

1.5억 물건에 15억을 써내면 어떻게 될까요?

답부터 말씀드리면, 입찰장에서는 되돌릴 방법이 없습니다. 그래서 2편은 입찰 당일, 법정에 들어가서 나올 때까지를 해야할일들, 조심해야할것들을 순서대로 정리해보겠습니다.

그냥 다 아는 내용이라 하더라도, 처음 하시는 분들 기준으로 세세하게 적어보겠습니다.

1. 준비물은 전날 밤에 챙깁니다

입찰 당일 아침에 챙기다 보면 하나는 꼭 빠집니다. 전날 밤에 한곳에 꺼내두세요.

공통으로 필요한 건 신분증, 도장, 보증금입니다. 여기서 갈리는 건 누가 입찰하느냐예요.

본인 입찰은 인감 없이 막도장으로도 됩니다. 도장이 없으면 지장(손도장)으로도 입찰은 할 수 있어요. 저도 첫 입찰 때는 준비를 제대로 못 해가서 지장을 찍었습니다. 다만 번거로우니 도장은 챙겨가세요.

인감은 대리, 공동, 법인에서 나옵니다. 인감도장과 인감증명서는 세트로 챙기시고, 인감증명서는 사용할수 있는 기한이 있으니, (너무 오래전 것은 못씀) 입찰일 가까이에 떼는 게 좋습니다.

2. 보증금과 수표

입찰보증금은 보통 최저매각가격의 10%입니다. 재매각 물건이나 특별매각조건이 붙은 물건은 20%, 30%인 경우도 있으니 매각물건명세서와 공고에서 꼭 확인하세요.

여기서 두 가지만 기억하시면 됩니다.

첫째, 기준은 내가 쓴 입찰가가 아니라 최저매각가격입니다. 둘째, 1원이라도 모자라면 무효입니다.

예를 들어 최저가가 1.5억이면 보증금은 1,500만원입니다. 입찰가를 1.6억으로 쓰든 2억으로 쓰든 보증금은 그대로 1,500만원이에요. (그 이상이면 되긴해요)

보증금은 현금도 되지만, 자기앞수표로 준비하는 게 일반적입니다. 은행에서 금액을 정해 발행하는 비정액 수표 한 장이 가장 깔끔해요. 10만원권, 100만원권 같은 정액권을 여러 장 모아서 내는 것도 가능은 합니다.

수표는 전날 미리 발행해두세요. 입찰일 아침 법원 구내 은행은 줄이 길어서, 입찰 마감에 쫓기게 됩니다. 발행한 수표는 금액이 맞는지 한 번 더 읽어보시고, 번호와 금액을 사진으로 찍어두면 마음이 편합니다.

3. 입찰표 작성, 그리고 0 하나 더

입찰표는 법정에서 받아서 작성합니다. 경매법정 앞 매대(?) 같은 곳에 놓여 있어요~

법원경매정보 사이트에서 양식을 다운로드 받아서, 미리 한 번 써보고 가시면, 현장에서 훨씬 편하겠죠.

입찰표에 적는 건 이 정도입니다.

- 사건번호와 물건번호 - 입찰자 정보 (이름, 주소, 주민등록번호, 전화번호) - 대리인이 가는 경우 대리인 정보와 본인과의 관계 - 입찰가격과 보증금액 - 도장

입찰가격은 고쳐 쓰지 않습니다. 틀리면 새 용지에 다시 쓰세요.

입찰가격 칸에는 자리마다 단위가 인쇄되어 있어요. 숫자가 한 칸만 밀려도 10배가 되고, 10분의 1이 됩니다.

1편 마지막 질문으로 돌아가볼게요. 1.5억 물건에 15억을 써내면 어떻게 될까요?

봉투가 제출되고, 개찰이 시작되면 되돌릴 수 없습니다. 15억에 단독이면 15억으로 낙찰이에요. 낙찰받고 대금을 못 내면 보증금 1,500만원을 돌려받지 못하고요. 대금을 낸다 해도, 1.5억짜리를 15억에 산 겁니다.

이게 이론이 아니라 실제로 일어납니다. 스터디원들이 가시는 입찰장에서도 수시로 일어납니다. 0을 하나 더 붙이신 경우, 그외의 많은 실수들이 자주 일어나요.

왜인지는 모르겠지만, 이런 실수는 생각보다 너무 자주 일어납니다. 금액이 클수록 보증금을 날리는 아주 위험한 케이스가 됩니다.

그래서 입찰표를 다 쓴 다음에는 이중으로 확인합니다.

1. 입찰가는 집에서 정해서 옵니다. 법정에서는 옮겨 적기만 합니다. 2. 다 쓰고 나면 "일억오천만원"처럼 한글로 읽어서, 칸에 적힌 숫자와 맞춰봅니다. 3. 최저가, 감정가와 비교합니다. 최저가의 몇 배인지, 감정가 대비 몇 %인지 계산해보고, 평소 쓰던 범위를 크게 벗어나면 멈추고 다시 봅니다. 4. 제출 직전에 사건번호, 물건번호, 입찰가, 보증금액 네 가지를 손가락으로 짚으며 확인합니다. 5. 서두르지 않습니다. 입찰 시간은 보통 1시간 이상 주어집니다.

확인이 끝나면 입찰표와 보증금 봉투를 입찰봉투에 넣어 집행관에게 제출하고, 입찰자용 수취증을 받습니다. 이 수취증이 있어야 패찰했을 때 보증금을 돌려받아요.

첫입찰하시는 스터디원들은 입찰표 사진찍어 보내주시면 봐드립니다.

4. 서류 하나로 1등이 사라진 이야기

입찰장에서는 서류 하나로 순위가 뒤집히기도 합니다.

일전에 있었던 실화 하나. 스터디원 중 한분께서 공장을 낙찰 받으셨습니다 감정가 16억짜리 공장을 13억대(감정가의 86%쯤)에 낙찰받으셨습니다.

근데, 1등이 법인인감증명서를 안 가져오셨어요. 그 입찰은 무효가 됐고, 2등이었던 스터디원께서 본인이 쓴 가격으로 낙찰을 받으셨습니다. 앉은 자리에서 8천만원을 벌었죠. 장생님도 얼마전에 수원 상가 경매를 받으면서 똑같은 일이 일어났었고요.

2등에게는 행운이지만, 1등은 어떨까요? 몇 주씩 임장하고, 분석하고, 입찰가까지 고민했는데 종이 한 장 때문에 입찰장에서 사라진 겁니다.

내 입찰이었다고 생각하면 아찔하죠.

그래서 서류는 전날 밤에 한 번, 입찰장에 들어가기 직전에 한 번 더 확인합니다. 법인이라면 법인인감증명서, 대리 입찰이라면 위임장에 찍은 인감도장과 인감증명서의 인감이 같은지, 숫자 하나하나, 번호 하나하나까지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

5. 입찰가는 집에서 정하고 옵니다

입찰가는 법정에서 정하는 게 좋진 않습니다. 법정에 가면 사람 많은 것에 휩쓸려서 올리고 싶어지거든요.

입찰가를 정할 때 던지는 질문은 이 두 개입니다.

"낙찰받으려면 얼마를 써야 하지?" (X) "수익을 내려면 얼마까지 써도 되지?" (O)

입찰을 계속하다 보면 질문이 슬그머니 앞의 것으로 바뀝니다. 그러면 낙찰 자체가 목표가 되어버려요.

매도가격이 100, 매수가격이 70, 처리비용이 10이라면 차익은 20입니다. 제값에 사면 100 - (90 + 10) = 0, 남는 게 없어요.

1편에서 만든 자금계획표의 매입원가총액이 여기서 쓰입니다. 시세(또는 수익률로 역산한 매가)에서 부대비용과 내가 남기고 싶은 차익을 빼면 상한가가 나옵니다. 그 상한가에서 패찰했다면, 잘한 겁니다.

상한가 안에서 뒷자리는 취향의 영역이에요. 10억1천999만원이나 10억2천만원이나 그게 그거입니다.

다만 1등과 2등이 아쉽게 갈리는 일은 정말 있어서, 저는 +1을 권합니다. 1억5천만원보다 1억5천1백만원, 1억5천999만원보다 1억6천만원이요. 수억짜리 물건에서 백만원으로 확률을 조금 높일 수 있다면, 해볼 만합니다.

그런데 이게 계속 올라가면 1억8천, 2억, 2억3천까지 갑니다. 그래서 한 번 멈춰서 스스로에게 묻습니다.

"이 금액으로 단독이면 기분이 어떨까?"

최저가 8억인 건물에 12억4천만원을 써서 단독 낙찰이라면요? 물건이 압도적으로 좋아서 내가 손대고 가치를 올려 월세 2천, 3천이 나올 물건이라면 괜찮습니다. 하지만 대체로 물건의 가치는 그 정도까지 가지 않아요. 무리한 지름은 독이고, 적당한 선에서 멈추는 게 합리적입니다.

그리고 이게 입찰가 튜닝보다 훨씬 더 중요합니다. 결과를 만드는 건 뒷자리 숫자가 아니라, 입찰장에 나서는 발걸음이에요. 상한가를 정했으면 그 안에서 편하게 쓰고 오세요. 패찰해도 다음 입찰이 있습니다.

6. 개찰, 그리고 차순위신고

입찰이 마감되면 집행관이 개찰을 시작합니다. 보통은 사건번호 순서대로 진행하고, 입찰자 이름과 입찰가가 불려요. (법원마다 다름. 어디는 순서대로 안하기도, 1등만 부르기도 가지각색) 뭐든간에 최고가 입찰경매이니까, 가장 높은 금액을 쓴 사람이 최고가매수신고인이 됩니다.

내 이름이 불리면 앞으로 나가서 영수증을 받습니다. 패찰했다면 수취증과 신분증을 내고 보증금을 돌려받습니다. 단, 차순위매수신고를 한 경우는 예외예요.

차순위매수신고는 이런 제도입니다. 1등이 잔금을 내지 않을 때를 대비해서, 2등이 "저는 제 가격에 사겠습니다"라고 미리 신고하는 거예요.

아무나 할 수 있는 건 아닙니다. 내 입찰가가 최고가에서 입찰보증금을 뺀 금액을 넘어야 해요. 최저가 1.5억(보증금 1,500만원)에 1등이 2억을 썼다면, 1억 8,500만원을 넘게 쓴 사람만 신고할 수 있습니다.

신고하면 1등이 대금을 내지 않을 때 재경매 없이 내가 낙찰자가 됩니다. 대신 내 보증금은 1등이 대금을 낼 때까지 묶여요. 전 어지간하면 하지 않습니다.

신고할지는 입찰 전에 정해두세요. 기준은 간단합니다. 보증금이 묶일정도로 물건이 탐나는가 입찰가를 합리적으로 결정해서 썼다면, 해보는것도 하나의 방법이죠. (전 안함. 다른거 또해야하니까. 추천물건 수두룩 빽빽)

7. 입찰 당일 체크리스트

여기까지를 표로 정리하면 이렇습니다.

입찰표 쓰는 법은 아주 쉽다고 1편에서 말씀드렸죠. 쉬운 만큼 방심하게 되고, 실수는 늘 방심하는 곳에서 납니다.

8. 입찰장을 나서면서

여기까지 하면 입찰장에서 할 일은 끝입니다. 낙찰이든 패찰이든, 입찰장을 나서는 순간부터 다음 입찰 준비가 시작돼요.

그런데 낙찰을 받으면 그때부터가 더 바쁩니다. 매각허가, 잔금대출, 인도명령, 명도.

낙찰부터 잔금까지 어떻게 흘러가는지는 3편에서 이어갑니다.