경매 실무 핵심 지침서 ③ 낙찰 후

2편은 입찰 당일에 대한 이야기였죠.

이번 3편은 낙찰 후 과정에 대한 내용을 담아봅니다.

낙찰을 받으면 사실 바로 할 건 없습니다.

그런데 잔금을 내기 전까지 챙겨야 할 게 조금 있습니다.

낙찰부터 월세가 들어오기까지, 순서대로 정리합니다.

1. 낙찰부터 잔금까지, 한 달 반

낙찰받고 나면 한동안은 기다리는 시간입니다. 법원이 낙찰을 허가하고, 그 결정이 확정되고, 납부기한이 정해지는 순서로 갑니다.

낙찰에서 잔금까지 대략 "한 달 반" 정도의 기간입니다. 매각허가 2주를 기다리기만 하면 되고, 이후 한달은 대출을 알아보는 과정이에요.

2주동안은 특별히 할건 없습니다. 드물게 매각불허가가 뜨기도 하니까, 2주가 지나고 낙찰벙은 하시고, 매각불허가 사유는 여러가지이고 내용을 어차피 알수도 없고, 대부분 법원실수 같은거라 여기에 너무 집착마세요 (다들 엄청 집착하심. 하자가 있어서 불허가 떴다고 생각함.)

아무튼, 본게임은 대출이라고 보시면 됩니다.

2. 경락잔금대출이 본게임의 시작.

1편에서 경락잔금대출이 낙찰가의 80%, 감정가의 70% 전후라고 말씀드렸죠. 정확한 기준은 이렇습니다.

보통 낙찰가를 기준으로 대출 한도가 계산됩니다. 더 정확히는 감정가죠.

10억 물건이면 70~80%가 대출로 산정돼요.

여기서 한 가지 더 있습니다. 은행은 경매 감정가가 아니라, 이 물건의 실제 가치를 봐요.

감정이 15억인데 낙찰이 10억이면, 싸게 잘 받았다고 판단해서 80~90%인 8억에서 9억까지 나옵니다. 거꾸로 감정이 10억인데 신건에 10억에 낙찰받으면, 70% 전후인 7억 정도가 나오고요.

실제 사례로 보겠습니다. 대전 신축 다가구가 감정가 12억 3천만원이었는데, 8억 1천만원에 낙찰됐습니다. 4억 2천만원을 싸게 산 거예요. 담보인정이 넉넉하니 대출이 90% 나왔습니다. 7억 3천만원이요.

여기에 14가구에서 받는 보증금이 있습니다. 방마다 5백만원만 잡아도 7천만원이에요. 7억 3천 더하기 7천, 최소 8억이 회수된다는 소리입니다.

8억 1천만원에 낙찰받았는데, 8억이 다시 들어오는 거죠. 싸게 샀기 때문에 가능한 구조예요. 대출을 잘 받는 방법은 따로 없고, 가치 대비 싸게 사는 게 전부입니다.

대출 상담은 낙찰받은 날부터 가능하지만, 매각허가가 나고 시작해도 늦지는 않습니다. 이때 금리와 한도 조건들을 받아서 서로 비교해보면 좋습니다. 스터디원분들은 대출관련한 상담을 따로 진행하고 있으니 편하게 연락주시면 됩니다.

입찰 전에 대출 조건을 확인하고 들어갔다면, 낙찰 후에는 실행만 하면 됩니다.

3. 다가구, 상가주택은 신탁대출.

다가구나 상가주택을 낙찰받는다면, 대출에서 하나 더 알아야 합니다.

다가구 경락잔금대출의 가장 큰 문제는 "방빼기"예요. 방 개수만큼 소액임차보증금을 공제한 금액으로 대출이 진행됩니다. 그러다 보니 20억 건물에 5억, 7억밖에 안 나오는 경우가 생겨요.

이걸 극복하려고 나온 방식이 신탁대출입니다. 쉽게 말해, 방빼기를 안 하는 대출이에요.

장단점은 이렇습니다.

- 대출이 훨씬 많이 나옵니다. - 대신 전세를 받을 수 없습니다. 대출을 최대로 당겼으니 더 받으면 안 되는 게 맞죠. - 월세로 세팅해서 이자와 관리비를 충당하고, 남기는 구조가 됩니다. - 전기 명의 변경이나 행정 절차를 할 때마다 신탁사의 동의서가 필요합니다.

투자자 입장에서는 크게 문제 되지 않아요. 효용이 단점보다 훨씬 커서, 저는 이용하지 않을 이유가 없다고 봅니다.

신탁대출을 쓸지는 입찰 전에 정해두세요. 월세로 갈지 전세로 갈지가 자금계획표의 숫자를 바꿉니다.

4. 명의와 지분은 입찰표에서 이미 정해졌습니다

명의는 낙찰받고 나서 고민하는 게 아닙니다. 2편에서 입찰표에 이름을 쓰던 순간, 이미 정해진 거예요.

공동입찰이라면 지분 비율도 그때 정해집니다. 잔금을 내면 입찰표에 적은 명의대로 소유권이 이전돼요.

그래서 입찰 전에 이 세 가지를 확인합니다.

- 누구 명의로 할 것인가 (단독, 공동, 법인) - 이 명의로 대출이 얼마나 나오는가 - 이 명의로 취득세와 보유세, 양도세가 어떻게 되는가

명의에 따라 대출 한도와 세금이 달라집니다. 특히 이미 집이 있는 분이라면, 취득세가 중과되는지는 꼭 확인하세요.

1편 자금계획표에서 취등록세를 5%로 대략만 잡았죠. 명의와 물건 종류에 따라 이 숫자가 바뀔 수 있습니다.

잔금 때는 법무사가 소유권이전등기를 대행합니다. 법무사 비용도 취등록세에 포함해서 예산에 넣어두셨죠? 미리 상담해서 견적을 받아두면 잔금 당일 혼선이 없어요.

1편 자금계획표로 잔금 날 얼마가 필요한지 다시 보겠습니다. 시세 15억 물건을 8억에 낙찰받았다면, 자기자본이 1억 6천만원입니다. 입찰 때 보증금 8천만원을 이미 냈으니, 잔금 날에는 나머지 8천만원이 필요해요. 여기에 취등록세 4천만원이 더해지니, 잔금 날에만 1억 2천만원 정도가 움직입니다. (위 금액은 예시입니다. 대출 실행 조건에 따라 달라질 수 있어요.)

이 돈이 잔금 날 정확히 맞는지, 대출 실행일 전에 한 번 더 확인하세요.

5. 인도명령은 잔금과 동시에 신청합니다

잔금을 내면 그 물건은 내 소유가 됩니다. 하지만 점유자가 바로 나가는 건 아니죠.

명도는 낙찰받은 사람이 점유자를 내보내는 절차예요. 처음에는 누구나 겁을 냅니다. 저도 처음엔 그랬어요.

그런데 순서를 알면 크게 어렵지 않습니다.

1. 잔금 전에 가볍게 명도를 시작합니다. 아직 잔금을 안 냈어도, 점유자와 연락해서 사정을 듣는 건 할 수 있어요. 2. 잔금을 내면 합의 명도를 진행합니다. 3. 합의가 안 되면 인도명령을 신청하고 강제집행 절차로 이어집니다.

인도명령은 잔금을 낸 뒤에 법원에 신청하는 절차입니다. 소송 없이 점유자를 내보낼 수 있는 빠른 길이라, 잔금 납부와 동시에 신청해두는 게 일반적이에요. 신청 가능한 기간이 정해져 있으니, 미루지 마세요.

물론 합의가 되면 신청한 인도명령은 쓰지 않으면 그만입니다. 신청해두면 협상할 때도 마음이 편해요. 점유자가 "안 나가면 어떻게 할 건데?"라고 해도 대답이 있는 거니까요.

인도명령 대상이 아닌 점유자도 있습니다. 대항력이 있는 임차인이 대표적이에요. 이 경우는 입찰 전 권리분석에서 이미 파악하고 들어갔어야 합니다. 1편 체크리스트의 "대항력 있는 점유자가 있는가?"가 그래서 있는 거예요.

그리고 하나만 꼭 지켜주세요. 그냥 혼자 임의로 문 따고 들어가시면 큰일 납니다. 점유자가 있는 집에 마음대로 들어가는 건 안 돼요.

명도 관련은 스터디가 최대한 지원을 하고 있습니다. 대체로 가장 스트레스 받는 과정이니, 나코에게 대행을 맡기고요. (스터디의 최대 장점이 되겠죠. 비용이 다소 있긴하지만 스트레스에 비하면 ㅎㅎ)

6. 명도의 원칙은 요구가 아니라 제안입니다

명도가 가장 어렵게 느껴지는 건 사람을 상대하기 때문입니다.

그런데 경험이 쌓인 분들에게 물어보면 한결같이 말해요. "명도가 제일 쉬워."

경매에는 강제집행이라는 빅툴이 있기 때문입니다. 조금 돌아가느냐, 쉽게 풀리느냐의 차이일 뿐이에요.

그리고 투자 관점에서 보면, 명도는 수십만원, 수백만원짜리 작은 이슈입니다. 투자자는 돈의 크기로 판단해야 해요. 차익이 수천만원이면, 명도 비용은 그 안의 일부입니다.

그래서 명도 협상의 원칙은 하나입니다. "요구"가 아니라 "제안"을 하세요.

요구는 내 이득만 일방적으로 주장하는 겁니다.

이건 협상이 아니라 떼쓰는 거예요. 상대도 바보가 아니라서 "나를 바보로 아나?", "그냥 버티는 게 낫겠네?"라고 생각합니다. 감정의 골만 깊어져요.

제안은 내 이득과 상대의 이득을 같이 담은 겁니다.

보통은 이사비 같은 금전적인 부분이에요. 각 물건별 평균 금액에 가까울수록 요구보다 제안에 가깝습니다.

내 실리는 챙기되, 겉으로는 상대가 배려받을 수 있는 내용이 있어야 합니다. 모든 걸 다 퍼주라는 게 아닙니다.

상대가 하는 말도 똑같이 구분해보세요. 상대가 요구만 하고 있다면, 어떤 면에서 생떼인지를 설명하는 과정을 거치면 됩니다. 거꾸로, 상대가 제안할 수 있는 내용을 먼저 언급하면서 이렇게 합의하면 어떻겠냐고 제시할 수도 있어요.

저희 스터디에서는 1년에 많게는 100건, 적게는 50건 정도 낙찰이 나옵니다. 명도가 겹치면 십수 건이 동시에 진행되기도 해요. 대부분은 "합리적인 제안"으로 수월하게 끝납니다. 내 이득을 지키면서 상대가 수락할 정도의 합리를 찾는것이 명도의 스킬이겠죠.

정리하면 이 정도예요. 배당 받는 세입자, 이미 방을 비운 세입자, 연락이 안 되는 세입자, 월세가 밀린 세입자. 유형은 다양하지만 대부분은 끝을 보는건 지극히 드뭅니다. 인도명령과 강제집행까지 가는 건 100여건중에 극소수 몇건일 뿐이예요.

7. 명도가 끝나면 월세가 진짜 본게임입니다

명도가 끝나면 상품화 과정을 거칩니다. 도배, 장판 같은 가벼운 수리를 하고, 부동산에 매물을 내놓습니다.

여기서부터는 미래 임차인들과 눈에 보이지 않는 가격 전쟁이 일어난다고 보시면 됩니다. 1편 체크리스트에서 "출구전략은?"이라고 물었던 부분을 실제로 진행하는 단계예요.

스터디에서 낙찰받은 건물 대부분은 대출이자가 의미 없을 만큼 높은 월세를 세팅할 수 있는 물건만 골라 입찰한 겁니다. 경우에 따라서는 대출이자의 3배, 4배까지 월세를 세팅하기도 해요.

어떻게 그럴 수 있냐고요? 입찰가를 그렇게만 쓰기 때문입니다. 1편의 가치평가, 2편의 입찰가 산정이 여기서 이어져요.

월세가 들어오는 날이 되면 알게 됩니다. 입찰 전에 한 계산이 맞았는지를요.

8. 낙찰 후 체크리스트

여기까지를 표로 정리하면 이렇습니다.

1편부터 3편까지를 이어서 보시면, 한 물건이 어떻게 흘러가는지 그려지실 겁니다.

9. 마무리, 다시 입찰 횟수

3편까지 오면서 절차를 쭉 훑었습니다. 입찰 전에 가치를 판단하고, 입찰 당일에 실수 없이 내고, 낙찰 후에 대출과 명도를 풀어가는 순서입니다.

읽다 보면 이런 생각이 드실 수 있습니다. "내가 할수 있을까?", "엄두가 안나는데?"

맞아요. 처음에는 그렇게 느끼실수 있습니다. 그런데 모든 일이라는 것이 그렇듯, 처음부터 잘하는 사람은 없습니다. 걸음마를 하는 것도, 자전거를 배우는 것도 처음이 있는것이고, 해봐야지 늡니다.

입찰도 마찬가지예요. 스스로를 완벽주의자라고 합리화하는 것만큼 최악은 없습니다. 하면서 완벽해지는 것과, 하지 않으면서 완벽을 추구하는 것은 천지차이입니다.

스터디 오시면 제일 먼저 가이드 드리는 것이

첫입찰입니다.

시작이 있어야 배울 것도, 느끼는 점도 생기고, 결국 그에 따른 현실감이 생기는 겁니다.

첫입찰을 하시는 스터디분이 이런 말씀을 하셨어요. "첫입찰이지만 꼭 되면 좋겠어요. 근데 살아보니, 이렇게 생각하면 오히려 안 되고, 기대도 안 하다가 되는 경우가 더 많더라고요."

정말 맞는 말입니다. 꼭 되게 해달라고 기도한다고 되는 시스템이 아니거든요. 무심코 갔던 게 되기도 하는 일이에요.

그래서 결과보다 일단 해보는 게 먼저입니다.

1편 첫머리에서 말씀드렸죠. 입찰 횟수를 늘리는 게 핵심이라고요.

해보면 분명 피부로 느낍니다. 뒷짐 지고 앉아서 이러쿵저러쿵하는 게 세상 제일 득이 없는 일이에요.

저도 입찰이라는 시스템에 참여하는 사람입니다. 지난 주에도 패찰하고, 한 번 더, 또 수없이 패찰할 1인이에요.

패찰은 절대 실패가 아닙니다. 가장 많이들 하는 착각 입니다. 패찰이라는 것은 경매시스템에서, 상한가를 지켰다는 소리고, 다음 입찰을 준비하는 과정이에요. 그리고 어느 날, 입찰자가 1명 2명밖에 없는 물건을 만납니다.

1편에서 이렇게 말씀드렸습니다. 보다 보면 기준이 생기고, 기준이 생기면 좋은 물건이 보이기 시작하고, 그때 투자하면 된다고요.

이 순서가 맞습니다.

그러니까 이번 주에는 입찰장에 한번 가보세요. 입찰하지 않아도 좋습니다. 법원에 가서 앉아만 있어봐도 달라져요. 스터디에 참여하셔도 좋고요. 다 가이드 드린다니까요~

하면 됩니다. 하면 진짜로 됩니다. 스스로를 믿으시기 바랍니다.

화이팅 하면서 마칠게요~