경매 실무 핵심 지침서 ① 입찰 전

경매 실무를 입찰 전, 입찰 당일, 낙찰 후 순서로 정리합니다.

첫 번째는 입찰 전입니다.

1. 입찰 횟수를 늘리는 게 핵심

입찰 횟수를 늘리는 것이 매우 중요합니다. 결과가 있기 위해서는 씨앗을 계속 뿌려야죠.

1개 입찰하던 것이 2개가 되고, 2~3개만 하던 것이 5개, 10개 입찰 기회로 늘어난다면 결과가 안 좋을 수가 없습니다.

그런데 입찰을 늘리려면 필시 있어야 하는 게 현장조사입니다.

여기서 하나 구분할 게 있습니다. 횟수를 늘린다는 게 아무 물건이나 넣으라는 소리는 아니에요.

"보다 보면 기준이 생깁니다. 기준이 생기면 좋은 물건이 보이기 시작해요. 그때 투자하면 됩니다."

이 순서가 맞습니다. 반대로 하시는 분들이 많죠. 일단 저지르고 후회하는 경우가 정말 많습니다.

경매 물건은 매주 수천 건이 올라오고, 1년이면 10~20만 건 사이입니다. 이 중 대다수는 입찰할 물건이 못 됩니다.

2. 가치평가부터 합니다

체크리스트는 물건 유형이 뭐든 첫 줄이 같습니다.

가치평가.

좋은 물건의 기준은 단 하나입니다. 실제로 팔리는 가격, 혹은 향후에 팔 수 있는 가격.

얼마에 사서 얼마에 팔 수 있는가. 또는 얼마에 사서 월세를 얼마 받을 수 있는가. 이 두 가지만 따지면 됩니다.

여기서 감정가는 기준이 못 됩니다. 감정가 10억짜리가 실거래로 7억인 물건도 있고, 14억인 물건도 있어요. 감정평가 금액을 믿는다는 건 투자자이기를 포기하는 것과 같습니다.

계산은 순서가 있습니다.

월세를 파악하고, 수익률로 역산해서 적정 매가를 구하고, 그다음에 낙찰가와 비교합니다. 낙찰가가 싸 보인다고 들어가는 게 아닙니다.

행동형남자님이 낙찰받은 인천 1층 상가로 보겠습니다. 월세 100만원짜리 상가입니다.

상가는 통상 수익률 5~6%로 매가가 형성됩니다. (3~4%짜리도 많긴 합니다) 월세 100만원이면 연 1,200만원. 6%로 역산하면 매가 2억, 5%로 역산하면 2억 4천만원이 나오는 소리. 이 범위와 낙찰가를 놓고 판단합니다.

수익률 기준은 물건마다 다릅니다. 상가는 5~6%, 다가구나 상가주택은 지역마다 다르고, 오피스텔은 또 다릅니다. 이 기준 자체도 많이 보고 많이 계산해야 감이 잡힙니다.

계산을 못 하면 좋은 물건 앞에서도 그냥 지나칩니다.

서울 봉천동 오피스텔은 지키미리님이 낙찰받았는데, 낙찰가가 9,090만원이었습니다. 전세가 1억 9천만원으로 예상되니, 실투입 909만원으로 1억이 회수되는 구조예요. 전세가가 낙찰가보다 높은 물건이 있습니다. 이런 물건을 찾아내는 게 핵심이에요.

숫자가 확인되지 않으면 투기입니다.

3. 임장과 서류

임장은 현장에 가서 입찰할 물건을 검토하는 절차입니다.

서류상에 나오지 않은 부분이 돌발변수로 튀어나올 수 있어서, 빠뜨리면 안 됩니다.

시세 파악, 현장 상태, 주변 환경 세 가지를 봅니다.

현장 상태에서는 미납관리비 같은 것이 나옵니다. 주변 환경에서는 진입로와 도로폭, 조망과 채광(일조권), 혐오시설(악취·분진·위험시설), 침수지역 여부를 확인합니다.

아파트는 시세 파악이 어렵지 않은데, 공장이나 건물은 조금 더 복잡합니다. 동급의 물건이 어떤 가격으로 시장에 나와 있는지, 그 지역 공실률은 어떤지까지 봐야 합니다.

서류는 경매지만 보고 끝내면 안 됩니다. 경매지에도 간단한 권리분석이 되어 있지만, 참고 자료일 뿐이고 법적 책임을 지지 않아요.

매각물건명세서도 모든 내용을 담고 있지 않습니다. 등기부등본, 전입세대열람, 토지이용계획 같은 원본 서류를 같이 보고, 현장답사로 확인한 뒤에 입찰해야 합니다.

4. 모르면 입찰하지 않습니다

모르는 내용이 나오거나 위험한 내용이 나오면 질문으로 풀어야 합니다.

풀리지 않으면 입찰하지 않는 것이 정답이에요.

처음 시작하시는 분들은 쉬운 물건 위주로 입찰에 참여해보는 게 가장 좋습니다. 기초 권리분석은 확실하게 끝내고 가야 하고요.

입찰표 쓰는 법은 아주 쉽습니다. 명도도 어느 정도 쉬운 물건으로 골라 들어가면 크게 어렵지 않아요.

사실 물건의 가치평가만 잘 판단하고 들어가면, 나머지는 부수적인 겁니다.

5. 자금계획과 대출은 입찰 전에 끝냅니다

경락잔금대출은 감정가의 70% 전후, 낙찰가의 80% 정도가 나옵니다. 둘 중 더 낮은 쪽으로 나와요.

다만 물건 종류, 지역마다 천차만별입니다. 미리 대출상담사에게 확인하고, 친분을 쌓아두면 큰 도움이 됩니다.

명도 비용이나 수리 비용은 정확히 산정하는 게 아니라, 어느 정도 범위 안에서 예산을 짜놓는 겁니다. 공장이나 건물은 공실이 조금 더 길 수 있어서, 공실 기간도 더 길게 잡아야 합니다. 넉넉하게 기간과 예산을 잡아놓는 게 정신건강상 좋아요.

자금계획표는 시세부터 넣고 짭니다. 시세 15억 물건을 8억에 낙찰받는 경우와, 시세 3억 2천만원 물건을 2억에 낙찰받는 경우로 보겠습니다.

위 자금계획표는 예시입니다. 대출이 70% 나올 수도 있고, 공실이 더 길어지거나 짧아질 수 있어요. 참고용으로만 보시기 바랍니다.

①번은 낙찰금이 8억으로 보이지만, 부대비용까지 합치면 매입원가총액이 8억 8,720만원입니다. 보증금과 잔금으로 생각한 1억 6,000만원 외에 8,720만원이 더 필요하다는 소리예요.

②번도 같습니다. 자기자본 4,000만원만 생각하고 들어가면 모자랍니다. 부대비용 2,180만원이 더 필요해서, 실제로는 6,180만원이 있어야 해요.

시세와 비교할 때는 낙찰금이 아니라 부대비용까지 합친 매입원가총액으로 비교해야 합니다.

6. 입찰 전 체크리스트

여기까지를 표로 정리하면 이렇습니다.

물건 유형마다 항목이 조금씩 달라집니다. 공장은 진입로와 회전반경, IC와의 거리를, 토지는 개발행위허가와 농취증까지 확인해야 합니다.

7. 입찰 당일 아침이 가장 중요합니다

취하, 변경, 기각. 입찰 당일 아침에도 일어납니다. 사건번호로 기일내역부터 열어보세요. '변경'이라고 떠 있으면 그날 입찰 없는 겁니다.

경매 법정도 정확히 가야 해요. 수원지방법원 성남지원 사건인데 수원으로 가시면 안 됩니다.

그리고 당일 챙겨야 하는 것들이 따로 있습니다. 다음 사항들을 꼭 챙겨야 합니다.

- 준비물과 도장 (본인·대리·공동입찰마다 다릅니다) - 보증금과 수표 - 입찰표 작성 (물건번호, '0 하나 더') - 입찰가 결정, 개찰, 차순위신고

1.5억 물건에 15억을 써내면 어떻게 될까요?

2편에서 이어갑니다.