비례율 100%의 함정과 감정평가액의 진실: 재건축 좋아하는사람은 필독!

재개발·재건축 구역에 진입하는 초보 투자자들이 사업시행인가나 관리처분총회 책자를 볼 때 가장 먼저 찾는 숫자가 있다. 바로 ‘비례율(Proportional Rate)’이다.

조합 설명회에 가면 조합장은 의기양양하게 외친다. "우리 구역 비례율은 110%가 넘습니다! 사업성이 아주 뛰어납니다!"

투자자들은 비례율이 100%를 넘겼으니 자신의 자산 가치가 10% 이상 뻥튀기되었다고 믿으며 안도한다. 하지만 과연 그럴까?

단언컨대, 비례율이라는 숫자는 조합 집행부와 감정평가법인이 얼마든지 합법적으로 '세팅'할 수 있는 일종의 회계적 착시에 불과하다. 이 숫자의 본질을 모른 채 정비사업에 뛰어드는 것은 카지노 룰렛의 규칙도 모르고 칩을 거는 것과 다를 바 없다.

1. 비례율의 수학적 공식과 ‘조작 가능한 분모’

비례율의 정의는 단순하다.

비례율(%) = (총수입 - 총사업비) ÷ 종전자산총액 × 100

총수입: 조합원 분양 수입 + 일반분양 수입 + 상가 등 기타 분양 수입 총사업비: 공사비 + 금융비용 + 보상비 + 조합 운영비 등 종전자산총액: 구역 내 조합원들이 가진 낡은 부동산(빌라, 단독, 아파트)의 감정평가 총합

공식을 가만히 들여다보자. 사업성을 나타내는 비례율을 억지로 110%, 120%로 끌어올리고 싶다면 어떻게 하면 될까? 가장 쉬운 방법은 분모인 ‘종전자산평가액(감정평가액)’을 인위적으로 후려쳐서 낮추는 것이다.

실제 내 집의 시세가 5억 원인데, 감정평가사가 3억 원으로 낮게 평가해 종전자산총액(분모)을 줄여버리면, 비례율은 마법처럼 120%로 치솟는다. 내 자산의 출발선 자체를 깎아내려 비례율 숫자를 화려하게 포장했을 뿐인데, 투자자는 자산이 불어났다는 착각에 빠지게 된다.

2. 결국 내 돈을 결정하는 것은 ‘권리가액’이다

조합원이 신축 아파트를 분양받을 때 내야 하는 추가분담금 공식은 다음과 같다.

추가분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 (여기서 권리가액 = 종전자산평가액 × 비례율)

구체적인 숫자로 비교해보자.

A 시나리오 (정직한 평가)

종전자산평가액: 4억 원 비례율: 100% 권리가액: 4억 원 (4억 × 100%) 조합원분양가(84㎡): 6억 원

내야 할 분담금: 2억 원

B 시나리오 (후려친 평가로 비례율 뻥튀기)

종전자산평가액: 3억 원 비례율: 130% 권리가액: 3억 9,000만 원 (3억 × 130%) 조합원분양가(84㎡): 6억 원

내야 할 분담금: 2억 1,000만 원

B 시나리오는 비례율이 무려 130%에 달하는 ‘대박 사업장’처럼 보이지만, 실제 조합원이 쥐게 되는 권리가액은 3억 9천만 원으로 줄어들고 분담금은 오히려 1,000만 원이 늘어났다. 비례율 130%라는 숫자의 환상에 취해 잔치를 벌였지만, 실질적인 내 자산 가치는 오히려 갉아먹힌 셈이다.

3. 비례율 100%가 깨지는 순간 벌어지는 재앙

조합은 통상 관리처분인가 시점에 비례율을 100~105% 안팎으로 아슬아슬하게 맞춰 총회를 통과시킨다. 비례율이 100% 미만으로 떨어지면 조합원들의 반발로 사업 진행이 불가능해지기 때문이다. 문제는 착공 이후에 터진다. 공사비 증액 갈등: 시공사가 물가 상승과 설계 변경을 이유로 공사비를 수백억 증액 요구한다. (총사업비 증가) 일반분양 침체: 미분양이 발생하거나 분양가 상한제/시장 침체로 분양가를 낮춘다. (총수입 감소) 사업 지연과 이자 폭탄: 인허가 지연, 소송 등으로 PF 대출 이자가 눈덩이처럼 불어난다. (총사업비 증가) 분자는 쪼그라드는데 이미 분모(종전자산평가액)는 고정되어 있다. 결국 준공 및 청산 시점에 비례율은 100%에서 85%, 70%로 수직 낙하한다. 비례율이 100%에서 80%로 떨어지면, 감정평가액 5억 원을 받은 조합원의 권리가액은 5억 원에서 4억 원으로 증발한다. 입주 직전에 앉은자리에서 1억 원의 ‘추가분담금 고지서’를 받아 들고 패닉에 빠지는 이유가 바로 여기에 있다.

숫자의 껍데기를 걷어내고 ‘일반분양 기여도’를 보라

재개발·재건축 지분 투자에서 비례율이라는 숫자는 결코 사업의 절대적인 안전판이 될 수 없다. 조합이 제시하는 장밋빛 비례율에 현혹되지 않으려면 단 두 가지만 분석하면 된다.

세대당 평균 대지지분: 조합원 1명이 신축 아파트에 기여하는 순수 땅의 크기가 얼마나 넉넉한가? 일반분양 비율: 조합원 수 대비 일반분양 물량이 얼마나 많아서, 공사비 인상분을 외부(일반분양자)에 전가할 수 있는 체력이 되는가?

비례율은 계산식 끝에 도출되는 ‘결과값’일 뿐이며, 분모를 조절해 얼마든지 성형할 수 있는 가면이다. 껍데기 숫자에 속지 않고 대지지분과 일반분양 수익 구조라는 본질을 꿰뚫어 보는 자만이 정비사업의 숨은 함정을 피해 진짜 수익을 거둘 수 있다.