감정평가, 무엇이 문제인가 - 수원 지동 빌라 6억4천의 비밀

안녕하세요. 테라스입니다.

투자론에 대한 이야기를 한번 같이 생각해볼까 합니다. 투자에 너무 매몰되다보면 놓치게되는 부분인지라 한번 점검해보시면 좋을듯합니다.

아래, 감정가 6억4,700만원짜리 빌라가 있습니다.

정확히는 도시형생활주택인데, 사실상 빌라입니다. 빌라의 새로운 이름이라고 보시면 됩니다.

74㎡, 국민평형 아파트와 비슷한 크기입니다. 수원 지동, 아주대병원과 수원월드컵경기장 인근입니다.

이 숫자를 보고, 가장 먼저 든 생각은

"이게 정말 이 정도 가치가 있는 물건인가"

였습니다. 보시죠.

물건 개요

준공 2023년, 신축입니다. 5층 규모 단지 내 505호고요.

감정가 대비 최저가만 놓고 보면 나름 괜찮아 보입니다. 유찰 됐다는 것만으로, 바로 좋은 물건이라고 판단해도 될까요? 여기서부터 차근차근 짚어보겠습니다.

감정가보다 싸게 사면, 무조건 이득일까요?

경매를 처음 접하면 다들 이 공식에 빠집니다. 감정가 6억4,700만원, 최저가 4억5,290만원.

"감정가보다 2억 가까이 싸다"는 숫자만 보고 들어가는 거죠.

하지만 이건 너무너무너무 위험한 프레임입니다.

감정가는 시장가치가 아닙니다. 감정평가사 한 사람이 매긴 '의견'일 뿐입니다. 이 의견이 틀리는 경우가 종종 있다는 것을, 경매투자자라면 꼭 기억해야 합니다.

많은 사람들이 늘상 얘기합니다.

"이 물건, 감정가 대비 몇 %나 싸게 나왔어요"

"감정가 대비 얼마 싸게 샀어요"

스터디에서 수백번 강조하고 또 강조하는 말입니다. (사실, 투자를 할때 감정가라는 말을 입에 절대 담으면 안됩니다. 애초에 투자흐름에서는 없는 개념입니다. 왜 내 투자를 남이 가격 매겨주나요. )

문제는 다 여기서 시작됩니다. '감정평가사가 곧잘 했겠지...' 라고 무의식적으로 생각하는 순간, 우리는 이미 잘못된 기준점을 붙잡고 출발할수 있는 불씨를 살려 둔겁니다.

'싼 것'과 '싸게 산 것'은 다릅니다.

2억 감정 물건을 1억5천에 사면 싸게 산 걸까요. 그 물건의 본질 가치가 애초에 1억이라면요?

본인의 투자를 감정평가사의 권위에 맡기지 마세요.

감정가는 참고자료일 뿐 이지, 기준점이 아닙니다.

보조도구이라는 소리입니다. 절대적 메인판단기준이 아니예요.

기준점은 "이 부동산이 본질적으로 얼마짜리인가"여야 합니다.

도시형생활주택은 태생이 빌라입니다. 연립·다세대와 법적 카테고리는 다르지만, 시장에서 거래되고 환금되는 방식은 빌라와 똑같습니다. 빌라가 본질적으로 갖는 가치의 한계 "재건축 기대감 없음, 대단지 프리미엄 없음, 매수 대기수요 얕음" 이런 것들은 감정가가 아무리 높게 나와도, 누가 이거 신축이고 넓어서 좋은거야~~ 라고 속삭인다고해서, 본질적인 문제점이 사라지는건 아닙니다.

그래서 74㎡짜리 도시형생활주택에 "국민평형 아파트급" 감정가가 붙는다고 해서, 그게 아파트만큼의 가치를 갖게 되는 게 아닙니다.

감정평가서의 숫자와, 시장에서 실제로 받을 수 있는 값은 언제나 별개입니다.

감정평가, 믿는 것보다 허점이 많습니다

감정평가가 항상 일관된 평가가 가능하다고 생각하면 오산입니다. 실제로 경매 시장에는, 시세로는 2~3억밖에 안 되는 물건이 감정가 15억에 매겨져 나오는 경우도 있고, 7~8억짜리가 반값도 안되는 가격에 감정가가 매겨지는 경우도 있습니다.

겉으론 비슷해보이는 물건인데도, 어떤 감정평가사가 어떤 시점에 어떤 근거로 평가했느냐에 따라 숫자 차이가 발생하는게 현실입니다. 그래서 감정가만 놓고 "이 정도면 저평가됐다"고 단정하는 건 매우 위험합니다. 감정가가 높게 나왔다고 그 물건의 본질 가치가 높아지는 게 아니듯, 감정가가 낮게 나왔다고 본질 가치가 낮은 것도 아닙니다.

감정가는 참고 자료일 뿐, 판단의 근거가 될 수는 없습니다.

이번 지동 물건도 마찬가지입니다. 도시형생활주택은 주택법상 '주택'으로 분류되어, 주택수 산정에는 그대로 잡힙니다. 다주택자에게는 취득세·종부세 등에서 아파트와 똑같은 부담을 지우는 물건이라는 뜻입니다. 그런데 정작 팔 때는 어떨까요. 룰루랄라 감정가대로 출구가 존재할까요? 환금성은 아파트를 절대 따라가지 못합니다. 수요층이 얇고, 실거주 선호도가 낮고, 담보대출 시세 산정에서도 아파트만큼 후한 대접을 받지 못하겠죠. 의무는 아파트와 똑같이 지면서, 대접은 빌라 수준인 물건. 그런데 감정가가 무려 6억중반의 가격이 매겨져 있다면, 이것은 내가 모르는 무언가로 인해 (여러분들 좋아하시죠. 뭔가 있을거야~) 좋은 부분을 내재하고 있는 것이 아니라 감정가가 잘못 매겨진 겁니다.

※한번 생각해보시기 바랍니다. 모든세상은 각자의 이권과 이해관계로 돌아갑니다. 감정평가사는 왜 감정을 이렇게 하는것일까? 누가 이걸로 인해 가장큰 혜택을 볼까? 만약 감정가가 높아야만 얻을수 있는 이득이 있다면?

6억중반의 가치, 개별 호실 하나 vs 건물 하나

숫자의 크기를 알고, 돈의 규모를 알고, 가치를 집요하게 파고 들어야 투자와 돈이 돌아가는 시스템을 제대로 마주할수있습니다.

얼렁뚱땅, 대충 그 금액이 그금액이지 감정평가사는 뭐 잘했겠지. 하다가. 5년, 10년 여전히 가난한 자신을 발견할겁니다.

6억중반의 돈. 그 가치에 대해서 집요하게 파고 들어봅시다.

지동 물건의 감정가 6억4,700만원.

모든것은 여기서 시작합니다.

A. 누군가는 6억으로 빌라를 살수도 있고, (신축이니까 좋다구나~) B. 누군가는 6억으로 15년된 수원 아파트를 살수도 있죠. C. 누군가는 6억으로 건물을 사기도 합니다.

아주 큰 2개의 트릭이 들어갑니다.

트릭1. 레버리지

같은 6억이라도, 그 6억을 어떻게 굴리느냐에 따라 손에 쥐는 자산의 크기가 완전히 달라집니다. 빌라 한 호실을 6억4,700만원에 사면, 6억4,700만원짜리 자산 하나가 생깁니다. 딱 그만큼입니다.

그런데 건물은 다릅니다. 건물은 대출이 상대적으로 후하게 나옵니다. 담보로 잡을 실체(토지+건물)가 명확하고, 감정가와 낙찰가 사이에 여유가 크기 때문입니다. (낮게 받기 쉬움) 같은 6억을 자기자본으로 쓰더라도, 건물을 살 때는 그 위에 대출을 얹어 10억, 15억짜리 자산을 만들 수 있습니다.

특히나 지금처럼 돈이 녹고 있는 시점에, 대출을 안 받는 건 정말 바보 같은 짓입니다. 재차 강조하지만, 레버리지는 '투자의 독'이 아니라 '투자의 꽃'입니다.

월세가 이자의 최소 2배 이상 나오는 물건이라면, 대출은 위험이 아니라 자산을 키우는 최고의 도구가 됩니다. 빌라 한 호실은 이 구조 자체가 성립하지 않습니다.(은행이 그렇게 쳐주질 않습니다.) 담보가치도, 임대 수익구조도, 그 위에 얹을 레버리지의 규모도 건물과는 체급이 다릅니다.

트릭2. 싸게 산다

지금 경매로 나오는 건물들은 건축비가 폭등하기 전 기준으로 매겨진, 사실상 마지막 세대의 감정가를 달고 있습니다. 그런데 정작 시장에서는 이 감정가조차 다 못 받고, 감정가의 절반 수준에 낙찰되는 경우가 흔합니다. 후술할 건물낙찰사례들이 그 증거입니다. 가치 대비 적게는 수억 많게는 십수억 가까이를 싸게 낙찰받았습니다. 이게 가능한 이유는 간단합니다. 건물은 접근이 어려운 시장입니다. 일단 기초적인 분석조차 어렵습니다. 권리관계, 임대차, 건축물의 구조를 다 뜯어봐야 하니 진입장벽이 높고, 그만큼 경쟁자가 현저히 적습니다. 반면 도시형생활주택 같은 구분소유 물건은 분석이 쉽습니다. 너도알고 나도아는 손쉬움 상품이다 보니, 누구나 들어올 수 있으니 경쟁이 붙고, 감정가 대비 할인폭도 뻔한 수준에서 그칠 가능성이 높습니다. 레버리지로 자산의 크기를 키우고, 그 위에 시세보다 훨씬 싸게 사는 구조까지 더해지면, 같은 6억이라도 도착하는 지점이 완전히 달라집니다.

▶비슷한 규모의 차원이 다른 투자사례들

파주 문발동 상가주택 (서초슨이님)

감정가 13억2,174만원짜리 건물을, 6억8,817만원에 낙찰받았습니다. 건물면적 583㎡(176평)짜리 통건물이, 6억8천입니다. 같은 6억중반이면, 5천 더 쓰고 이거 사는게 맞고, 빌라1호실을 4억대에 사는것과 비교해도 2억 더주고라도 이걸 사는게 무조건 맞습니다.

파주 문발동 다가구주택 (캐쉬플로우님)

감정가 9억3,204만원, 낙찰가 6억7,420만원(72.34%). 건물면적 386.6㎡(117평). 똑같습니다. 당연히 건물을 사는게 맞아요. 빌라랑 비교라니요!!!

수원 장안구 연무동 상가주택 (검프처럼님)

감정가 10억424만원, 낙찰가 8억2,100만원(81.75%). 건물면적 357㎡(108평). 지동에서 도시형생활주택 한 호실에 6억4,700만원을 부르는 동안, 장안구에서는 건물 통째로 8억2,100만원에 낙찰됐습니다. 같은 수원권입니다. 4월에 낙찰받고, 6월에 잔금친 이물건은 이미 "만실"입니다. 월세가 아주 높은건 너무 당연하고요. (추천물건이니까~) ▶검프처럼 수원상가주택 건물 낙찰기(링크)

파주 동패동 다가구주택 (내집에딱님)

감정가 15억7,482만원, 낙찰가 7억8,100만원(49.59%). 건물면적 438㎡(132평). 15억짜리 물건을 7억대에 거저 가져왔죠. 빌라투자와 같은 투자가 아니란건 당연히 아시겠죠? 이런걸 이렇게 하는겁니다.

김포 마산동 상가주택

감정가 19억1,381만원, 낙찰가 9억4,120만원(49.18%). 건물면적 564.37㎡(171평). 며칠전에 낙찰 받으신 자두찡님 낙찰. 10억의 차액, 보이시죠? ▶김포 마산동 상가주택 10억 번 낙찰 사례(링크)

비슷한 금액대(혹은 +a)로 최근 낙찰건들 아무거나 찍어서 언급한거지만, 사례로 언급한 건물 낙찰 사례들이 다 공통점이 있습니다.

감정가 대비 적게는 수억, 많게는 10억원이 넘게 차이를 벌리고 낙찰을 받았습니다.

지동의 도시형생활주택 한 호실은, 감정가 대비 기껏해야 몇천만 원, 몇 억 할인받는 수준입니다. 그마저도 애초에 감정가 자체가 아파트급으로 부풀려져 있다는 게 이 글의 요지고요. 반면 스터디에서 낙찰받은 건물은 (건물이다보니) 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 값에 낙찰받았고, 그 격차만큼을 낙찰자가 그대로 가져갔습니다. 어마어마한 자산 차익을 본겁니다.

명도나 권리분석이나 대출이나 모든것들은 스터디의 도움을 받겠지만, 중요한건, 그건 하면 되는 문제입니다. 도움 조금 받으면 아주 큰 자산차익을 얻는것이 어렵지 않아요.

다시 생각해 봅니다.

건물 한 채. 빌라, 도생 호실 하나.

질문도 답변도 명확해집니다.

수억을 들여서 도시형생활주택 한 호실을 살 것인가,

아니면 그 돈에 조금만 보태 건물 하나를 통째로 가질 것인가.

(레버리지를 이용하면 투자금 자체는 차이가 없을수도, 혹은 적을수도......)

이건 애초에 비교가 안 되는 투자인걸 꼭 인지하시길...